Introdução
Imagine uma situação muito comum no mercado imobiliário:
O cliente vê um lote anunciado por R$ 80.000,00 à vista, mas como não pode pagar tudo de uma vez, aceita financiar em 180 meses. A parcela inicial fica por volta de R$ 960,00, um valor que, no primeiro momento, parece compatível com a renda familiar.
No contrato está escrito que:
- a taxa é de 1% ao mês,
- o cálculo foi feito pelo método Price, e
- haverá “reajuste anual” conforme “IGP-M + juros de 0,4% ao mês”.
No papel, parece normal.
Na prática, não é.
Esse é exatamente o tipo de combinação que transforma contratos comuns em verdadeiras bombas financeiras — e muitos consumidores só percebem quando já estão afundados em parcelas impagáveis.
📌 É comum um contrato dizer que usa o método Price, mas aplicar gradiente escondido?
Infelizmente, sim.
E isso acontece porque muitos financiamentos feitos fora do Sistema Financeiro Nacional misturam dois mundos:
- o discurso do Price, para parecer seguro;
- e o método gradiente, para aumentar o valor das parcelas ao longo do tempo.
Essa mistura gera uma progressão que não é explicada ao consumidor.
📌 Qual é o problema dessa combinação?
O problema é que o método Price NÃO convivem com:
- aumento anual sobre as parcelas,
- reajuste progressivo,
- aplicação simultânea de indexadores e juros.
Quando isso acontece, o contrato deixa de ser Price e passa a ser capitalização composta disfarçada, somada a um gradiente anual.
O resultado?
O consumidor paga muito mais do que o dobro — ou até o triplo — do valor real do imóvel.
📌 Quanto um financiamento assim pode custar no final? (Cálculo real baseado no caso apresentado)
Vamos usar exatamente os dados iniciais:
- Valor do lote à vista: R$ 80.000,00
- Parcelamento: 180 vezes
- Parcela inicial: R$ 960,00
- Declaração contratual: 1% ao mês pelo método Price
- Reajuste anual: IGP-M + juros de 0,4% ao mês
- IGP-M fixo considerado: 0,45% ao mês
🔎 Resultado da projeção:
➡️ O lote originalmente anunciado por R$ 80.000,00 termina custando aproximadamente R$ 311.000,00 ao final dos 180 meses.
E aqui está o ponto mais chocante:
📌 Somente de juros e reajustes, o consumidor paga mais de R$ 230.000,00.
📌 Isso é quase quatro vezes o valor do lote à vista.
É exatamente aqui que o sonho vira preocupação.
E isso explica por que tantos clientes procuram um advogado para revisão de juros e contratos imobiliários depois de alguns anos — quando percebem que o valor pago não faz sentido.
Se quiser entender o seu caso específico, mande o seu contrato agora (botão).
📌 Mas se está no contrato, é legal?
Nem sempre.
Empresas que não fazem parte do Sistema Financeiro Nacional:
- não podem aplicar certas estruturas de juros;
- não podem combinar Price + gradiente;
- não podem impor aumentos progressivos sem justificativa técnica;
- não podem cobrar taxas disfarçadas de indexadores.
Ou seja:
📌 O simples fato de estar escrito não significa que é legal.
É justamente aí que surgem cláusulas abusivas e cobranças indevidas.
📌 Como o consumidor pode identificar se está pagando juros abusivos?
Alguns sinais aparecem rapidamente:
- saldo devedor que cresce em vez de diminuir;
- parcelas que aumentam muito acima da inflação;
- previsão de pagamento total muito superior ao valor do imóvel;
- cláusulas usando palavras como “reajuste progressivo”, “acréscimo anual”, “coeficiente gradiente”, “tabela price”;
- falta de transparência sobre como o valor final será calculado.
Se você identificou um ou mais desses pontos, é importante procurar orientação especializada.
📌 O contrato pode ser revisado?
Sim.
Quando existe:
- capitalização excessiva,
- aumento não autorizado,
- uso indevido de indexadores,
- aumento progressivo sem base jurídica,
- cobrança indevida,
- mistura de métodos financeiros incompatíveis,
Existe fundamento técnico e jurídico para pedir revisão?
Um advogado especializado pode verificar:
- se o contrato aplicou juros além do permitido;
- se as parcelas foram calculadas corretamente;
- se houve abusos escondidos;
- se é melhor renegociar, quitar com desconto ou entrar com ação;
- se é possível recuperar valores pagos a mais.
📌 Qual é o risco de continuar pagando sem revisar?
Os principais riscos são:
- pagar até quatro vezes o valor do imóvel;
- comprometer a renda familiar por anos;
- perder o lote em caso de inadimplência;
- absorver um financiamento impagável;
- ter prejuízo irreversível na hora de fazer distrato.
Esse é o tipo de decisão financeira que define o futuro da família — e que merece ser analisada com cuidado.
Conclusão
Contratos que declaram “método Price” e, ao mesmo tempo, impõem reajustes progressivos, IGP-M anual e juros sobre juros criam um cenário que o consumidor comum não tem obrigação de entender.
O resultado é um compromisso financeiro que foge completamente do que foi prometido, do que é razoável e do que é permitido juridicamente.
Se o seu contrato parece confuso, se as parcelas aumentam sem explicação ou se o valor final parece absurdo, vale a pena pedir análise técnica.
Sobre o Autor
Cleverson Giovanni Bertotti, advogado inscrito na OAB/PR nº 64.804, atua desde 2012 com foco em Direito Bancário e Imobiliário.
Especialista em revisão de contratos financeiros, possui diversos cursos de perícia bancária e já ajudou centenas de consumidores a enfrentar juros abusivos e dívidas bancárias em todo o país.
