Você comprou um lote direto com a loteadora, assinou um contrato, começou a pagar as parcelas — e tudo parecia estar indo bem.
Mas, com o passar dos meses (ou anos), as parcelas começaram a subir, o saldo devedor nunca parecia diminuir, e o valor final que você pagaria se tornava um mistério.
Se isso soa familiar, talvez esteja faltando um elemento essencial no seu contrato: a informação clara sobre a soma total a pagar com e sem financiamento.
📚 O que diz a lei sobre isso?
O Código de Defesa do Consumidor (CDC), no artigo 52, determina que todo contrato que envolva financiamento ou concessão de crédito ao consumidor deve trazer informações completas e claras sobre o que está sendo contratado.
Art. 52 – No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:
I – o preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;
II – o montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
III – os acréscimos legalmente previstos;
IV – o número e periodicidade das prestações;
V – a soma total a pagar, com e sem financiamento.
É justamente esse inciso V que muitas loteadoras ignoram, omitem ou disfarçam.
📊 Por que a “soma total a pagar sem financiamento” é tão importante?
Porque ela é a chave para descobrir se há juros abusivos no contrato.
Quando você sabe:
- Quanto custava o lote à vista, e
- Quanto você vai pagar parcelado, até o fim do contrato,
você pode calcular a taxa real de juros embutida nas parcelas — e verificar se há capitalização de juros, o que é ilegal em contratos com loteadoras.
🧮 Como funciona isso na prática?
Vamos a um exemplo:
- Lote à vista: R$ 50.000,00
- Parcelado: 180x de R$ 720,00 = R$ 129.600,00
- Diferença: R$ 79.600,00 a mais
Se o contrato não explica claramente como esse valor extra é composto (quais juros, quais índices, quais encargos), há indícios de ilegalidade.
Com essa diferença, um especialista pode aplicar a fórmula dos juros compostos para descobrir a taxa embutida — e avaliar se ela é compatível com a lei, com o contrato e se há capitalização escondida.
🔍 E o que é a capitalização de juros?
É o famoso “juros sobre juros” — quando, além do valor principal, o consumidor paga juros sobre os juros acumulados.
Em contratos com loteadoras, que não são instituições financeiras, essa prática é proibida.
A capitalização costuma estar disfarçada na Tabela Price ou em termos técnicos difíceis de entender. E só aparece quando olhamos o valor total a pagar com e sem financiamento.
🧠 O que fazer se o contrato não mostra a soma total?
Se o seu contrato:
- Não mostra claramente o valor à vista;
- Não traz o valor total com financiamento;
- Só mostra as parcelas mensais, mas não explica como foram calculadas…
Então, provavelmente ele não cumpre o direito de informação do artigo 52 do CDC. E isso abre caminho para a revisão judicial do contrato.
⚖️ O que a Justiça tem decidido nesses casos?
Tribunais têm reconhecido que a ausência de informação clara sobre o valor total é uma violação grave aos direitos do consumidor.
Nesses casos, o juiz pode:
- Afastar os juros capitalizados;
- Determinar o uso de juros simples;
- Recalcular o saldo devedor e as parcelas;
- E até obrigar a devolução/compensação dos valores pagos a mais.
✨ Conclusão
Quando o contrato do seu lote esconde ou dificulta o acesso ao valor à vista e a soma total a pagar, algo está errado.
📌 O consumidor tem o direito de saber, com clareza, quanto vai pagar no final.
📌 E quando isso não é informado, pode ser que o contrato esteja inflado com juros ilegais e encargos ocultos.
É com base nessa informação — ou na falta dela — que se inicia a análise técnica para uma possível ação revisional.
📘 Sobre o Autor
Cleverson Giovanni Bertotti, advogado inscrito na OAB/PR nº 64.804, atua desde 2012 com foco em Direito Bancário e Imobiliário.
Especialista em revisão de contratos financeiros, possui diversos cursos de perícia bancária e já ajudou centenas de consumidores a enfrentar juros abusivos e dívidas bancárias em todo o país.
