Você já percebeu que o valor das parcelas do seu financiamento direto com a loteadora ou construtora sobe mês após mês — mesmo sem atraso no pagamento?
Essa situação é mais comum do que parece. Muitos consumidores acreditam que o reajuste é “normal” ou “legal”, mas, em vários casos, o aumento se deve à aplicação indevida de juros capitalizados — prática considerada abusiva pela legislação e pela jurisprudência atual.
Se você enfrenta esse problema, saiba que existe um caminho legal para resolver a situação — e nem sempre ele começa no Judiciário.
📈 Por que as parcelas sobem tanto?
Nos contratos firmados diretamente com loteadoras e construtoras (fora do sistema bancário), é comum encontrar cláusulas que:
- Combinam IGP-M ou outro índice de correção monetária com juros fixos mensais ou anuais;
- Utilizam sistemas de amortização com capitalização de juros, como a Tabela Price;
- Não deixam claro o valor do lote À VISTA e o total a pagar COM FINANCIAMENTO.
Esse conjunto de cláusulas pode fazer com que o valor das parcelas aumente progressivamente — e sem que o consumidor compreenda exatamente por quê.
❗ Isso é legal?
Nem sempre. O Código de Defesa do Consumidor proíbe cláusulas que gerem vantagem excessiva para o fornecedor, e a capitalização mensal de juros não é permitida para empresas que não fazem parte do sistema financeiro.
Além disso, o artigo 52 do CDC obriga o fornecedor a informar claramente o valor total a ser pago, com e sem financiamento. A omissão desses dados pode indicar falta de transparência contratual.
🤔 O que o consumidor pode fazer antes de buscar a Justiça?
Veja os passos indicados:
Antes de qualquer medida judicial, é recomendável tentar a solução diretamente com o fornecedor.
1. Solicite esclarecimentos à loteadora ou construtora
Peça, por escrito:
- Demonstrativo do cálculo das parcelas;
- Explicação da taxa de juros aplicada;
- Valor total a pagar com e sem financiamento.
Se a empresa se recusar ou não responder adequadamente, siga para o próximo passo.
2. Procure o Procon
Apresente cópia do contrato, comprovantes de pagamento e sua reclamação formal.
O Procon poderá:
- Mediar uma solução;
- Notificar a empresa;
- Identificar indícios de cláusulas abusivas.
3. Caso não resolva, consulte um advogado especializado
Se mesmo após esses esforços o problema persistir, a orientação é procurar um advogado para revisão de contrato de lote ou imóvel, que poderá:
- Analisar tecnicamente o contrato;
- Simular os valores com e sem capitalização de juros;
- Verificar se há base legal para uma ação revisional;
- Buscar a redução das parcelas e, se for o caso, a devolução de valores pagos indevidamente.
✅ A ação revisional é o último recurso — mas pode ser necessária
A ação revisional é um instrumento legal que permite ao consumidor questionar cláusulas abusivas e exigir a adequação do contrato aos limites legais.
Se ficar comprovado que houve cobrança excessiva de juros ou desequilíbrio contratual, o juiz pode determinar:
- Recalculo das parcelas com base em juros simples;
- Suspensão da capitalização mensal;
- Correção do saldo devedor;
- Eventual devolução de valores pagos a mais.
Tudo isso com base na legislação de defesa do consumidor e nos princípios de boa-fé contratual.
🤓 Perguntas frequentes
“Posso revisar um contrato antigo?”
Sim. Especialmente quando o contrato ainda esteja em vigor (parcelas em aberto), é possível buscar a revisão. Após a quitação, o prazo prescricional é de dez anos.
“Preciso entrar com processo logo?”
Não necessariamente. Sempre recomendamos esgotar as tentativas extrajudiciais primeiro — diretamente com a empresa ou com o Procon.
“Meu contrato é com a loteadora. Posso revisar?”
Sim. Especialmente se há sinais de juros abusivos, como aumento constante das parcelas sem explicação clara.
🔍 Conclusão
Você não precisa aceitar que o valor das parcelas aumente indefinidamente. Existem caminhos legais para buscar equilíbrio e justiça contratual.
Antes de recorrer à Justiça, tente contato com a empresa e com o Procon. Mas se não for ouvido, a ação revisional pode ser a solução definitiva para proteger seu orçamento.
