O motivo está na forma como as construtoras calculam essas parcelas, somando juros e correção monetária de maneira acumulada — prática conhecida como juros sobre juros (capitalização), que não é permitida fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
📈 Como funciona o cálculo que faz sua parcela aumentar
Vamos a um exemplo prático:
- Primeira parcela: R$ 1.000,00
- Correção (IGP-M 0,30%) + Juros de 1% ao mês
- Resultado: R$ 1.013,00
No mês seguinte, o cálculo não será feito sobre os R$ 1.000,00 originais, mas sim sobre o valor atualizado de R$ 1.013,00.
📌 Ou seja: no segundo mês, a parcela receberá novamente IGP-M + 1%, agora calculados sobre R$ 1.013,00.
Esse efeito de cobrança em cascata faz com que as parcelas cresçam progressivamente, criando uma bola de neve financeira para o comprador.
⚠️ O que diz a lei
As construtoras que não fazem parte do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) estão vedadas de cobrar juros sobre juros.
A correção monetária pode existir, mas a aplicação de juros capitalizados (juros sobre juros) é considerada abusiva em contratos de compra e venda de imóveis fora do SFH.
📌 Muitos consumidores acabam pagando muito mais do que o valor originalmente contratado, sem perceber que essa prática é passível de revisão judicial.
❓ Como identificar se há abusividade no seu contrato?
- Confira se sua parcela aumenta todos os meses mesmo sem atraso.
- Observe se a construtora aplica juros mensais somados à correção monetária.
- Veja se o cálculo está sendo feito sobre a parcela anterior corrigida, e não sobre o valor original.
Se isso ocorre, há fortes indícios de que você está pagando juros sobre juros de forma indevida.
⚖️ O que o consumidor pode fazer
- Solicitar uma análise contratual detalhada;
- Apresentar o contrato assinado e o histórico das parcelas já pagas;
- Verificar se os valores cobrados ultrapassam o que seria permitido;
- Ingressar com pedido de revisão judicial das cláusulas abusivas.
📌 Muitas vezes, essa revisão permite reduzir as parcelas futuras e até recuperar valores pagos em excesso.
✅ Conclusão
As parcelas de um apartamento na planta financiado diretamente pela construtora não podem se transformar em uma bola de neve por conta de juros sobre juros.
Se você percebeu que suas prestações sobem a cada mês, mesmo sem atraso, pode estar diante de uma prática abusiva.
🔎 Procure um especialista em direito imobiliário, leve o contrato e o comprovante de todas as parcelas já pagas, e peça uma análise completa.
É o primeiro passo para garantir que você não pague além do justo e proteja seu patrimônio.
